O enfoque de ingresos para a avaliación de inmobles e negocios. A aplicación do enfoque de ingresos

O enfoque de ingresos é unha combinación enteira de métodos de avaliación nos valores dos inmobles, propiedade da organización, a empresa en si, en que o custo da determinación realízase pola conversión dos beneficios económicos que se espera no futuro. Os fundamentos teóricos deste enfoque é moi convincente. valor do investimento é o valor dos beneficios futuros no momento, que son desconto a unha taxa de retorno, que é un reflexo do grao de risco dos investimentos.

Esta é razoable e axeitado para calquera utilizados na produción e venda do inmoble dos negocios obxecto existentes, así como a súa actividade, sempre xerar retorno positivos. A magnitude do risco de investimento na empresa é demostrado polo estimada taxa de desconto. Nun papel que, en termos económicos, está agora a taxa de retorno esixida polos investimentos do capital investido no nivel comparable de obxectos de investimento de risco, ou é a taxa de rendemento do investimento alternativo con risco comparable no momento da avaliación.

características

A aplicación do enfoque de ingresos na práctica é unha tarefa moi difícil, xa que é necesario valorar cada determinante importante do custo - a taxa de retorno e beneficio. Ao avaliar empresas que utilizan estas técnicas, ten que estar seguro de realizar unha análise afondada de todos os elementos clave, incluíndo o custo do volume de negocio da empresa, que teñen un impacto directo sobre os beneficios, custos e riscos que son creados por cada membro individual.

O enfoque de ingresos para avaliar un negocio se usa con bastante frecuencia. Por exemplo, no caso de adquisición ou fusión, entón este método é usado máis frecuentemente de custo ou de mercado. capital de apego comprador faise agora coa esperanza de que os fluxos de caixa líquido serán recibidos no futuro, o que non pode ser considerada garantía, como son caracterizados por certos riscos. O enfoque de ingresos para avaliar estes determinantes de valor na medida en que, para o uso do enfoque baseado no mercado esixe tipicamente relación prezo-beneficio, ou algúns outros múltiples da renda similares para un período de retrospectiva, sen ter en conta o futuro.

Para múltiplos de mercado trazos característicos como a inseguridade ea incapacidade de proporcionar o mesmo coidado que se pode alcanzar a condición de usar o achegamento de renda para a previsión de beneficios futuros e taxas de desconto. Por exemplo, a proporción de "prezo-beneficio", que é usada por un ano, non permite a reflexionar adecuadamente os cambios esperadas nos próximos anos. Axeitada utilización dos coeficientes ofrece unha oportunidade para demostrar preferencias xerais dos investimentos, que moitas veces citar provedores ou fontes da industria.

o uso de

Nos necesidades de análise e protección, así como información sobre o orzamento da empresa, o que obriga a facer cambios e desenvolvemento do impacto financeiro do plan creado, previsións e frases básicas. O enfoque de ingresos para a avaliación de un negocio permite medir todo presupostos que se relacionan co que hai certos beneficios da absorción, como resultado do crecemento dos ingresos, reducir custos, mellorar procesos ou reducir os custos de small-caps. Con esta visión, é posible medir e discutir todo. Ademais, pode ser usado para determinar a data de inicio dos beneficios esperados, así como para demostrar o proceso de redución do custo da empresa, na medida en que, como non existe movemento dos beneficios nun futuro máis afastado.

Usando o achegamento de renda ofrece a ambos os compradores e vendedores a oportunidade de determinar o valor xusto de mercado da empresa, así como o seu valor de investimento para un ou máis compradores estratéxicos. Se esta diferenza é presentada con claridade suficiente, os compradores e vendedores poden facilmente identificar os beneficios de sinerxías e tomar solucións informativas.

Usando o achegamento de renda para avaliar unha empresa, ten que ter en conta que o custo calculado consta do custo de todos os bens que se usa no curso da acción directa. Como parte do enfoque, existen varios métodos para estimar, son de maior interese. En particular, estes métodos son visión de renda de aplicación: capitalización e de fluxo de caixa descontado. Pode visualiza-los con máis detalle.

métodos

Usando o método de capitalización dos fluxos de caixa valor total da empresa é detectado, dependendo do fluxo de caixa xerado polo potencial de propiedade da empresa. O fluxo de caixa da empresa ou da empresa no seu conxunto - é a diferenza entre todas as entradas e saídas de fondos en un período de facturación. Normalmente usado para o período de cálculo de un ano. A técnica consiste en converter o nivel de representante do fluxo esperado de diñeiro por valor presente pola división do valor do fluxo completo para o tipo de capitalización adoptado. Neste caso, a corrente de ingresos apropiado, con algúns axustes.

Para utilizar o método convencional usado para calcular os fluxos de caixa, ademais do beneficio neto (calculado despois de impostos) gastos non-caixa para determinar o valor absoluto do fluxo de caixa para capitalización. Este método de cálculo pode ser considerado máis simplificada en comparación co cálculo do fluxo de caixa libre, que son rexistrados como un investimento de capital diso necesaria ea necesidade de reposición de capital, é negociable.

Descontando os fluxos de caixa

Este método é basicamente baseado só en fluxos de caixa esperamos, que son xerados pola propia empresa. A diferenza característica entre consiste no feito de que o custo necesario para o cálculo da puntuación determinación dun fluxo de caixa nivel representativo. Este método nos países desenvolvidos foi o máis amplamente utilizado debido ao feito de que pode ser usado para contabilizar as perspectivas. O fluxo de caixa é xeralmente igual á suma do beneficio neto e depreciación, sempre que a ganancia de subtracción de investimentos netos de capital de xiro e gastos de capital.

As seguintes condicións para o uso do método de fluxo de caixa descontado:

• non hai razón para crer que os fluxos de caixa futuros serán diferentes niveis de corrente, é dicir, estamos falando de desenvolvemento empresarial;
• hai espazo para unha avaliación significativa dos fluxos de caixa futuros, utilizando un negocio ou inmobles comerciais;
• o obxectivo é o de construír unha etapa completa ou parcial;
• Empresa é un gran valor comercial de uso mixto.

O enfoque da renda para avaliación do inmoble polo método de fluxo de caixa descontado é o mellor, pero o seu uso é moi laborioso. Hai estimacións de que sen a aplicación deste método para producir imposible. Estes inclúen o desenvolvemento dun proxecto de investimento coa súa valoración posterior.

As vantaxes do método de desconto

Se practicar o enfoque de ingresos para a avaliación de inmobles ou de empresas a través do método de desconto, é posible identificar algúns dos principais beneficios. Primeiro de todo estamos a falar do que os beneficios futuros da empresa directamente tomar en consideración só os custos operativos esperadas para a produción de produtos coa súa posterior venda e investimentos futuros asociados co mantemento e expansión das capacidades de produción e comercio, reflectido no beneficio previsión só indirectamente a través da súa actual depreciación.

puntos importantes

Valoración do enfoque de ingresos coa falta de resultados como un indicador de cálculo de investimento é realizada tras o axuste para o feito de que o beneficio é un indicador dos informes financeiros, tan exposto á manipulación significativa durante a operación.

O método de fluxo de caixa descontado está composto por tres grupos de modelos:

• dividendos desconto;
• renda residual;
• fluxos de caixa descontados.

Se visión comercial segundo o certificado de desconto modelo de dividendos como un fluxo de caixa practicada, aplicar os pagos por accións. A pesar do feito de que o modelo é significativamente común na práctica internacional para identificar e avaliar o valor dos activos da empresa, ten unha morea de desvantaxes. En modelos sen grao de contabilidade de beneficios acumulados. Hai unha diferenza na política de dividendos, non só as empresas individuais, senón tamén a todo o país. Este método non se pode usar para as empresas que non lucrar. Este modelo é o máis adecuado para o cálculo do valor das participacións minoritarias.

Residual Modelo de Renda

O enfoque de ingresos para a estimación de visión modelo residual asume que como unha medida de fluxo de caixa será utilizado o valor da renda residual, é dicir, a diferenza entre beneficio e sobre o tamaño do beneficio, o que foi previsto polos accionistas no momento da compra da empresa ou das súas accións. Se o valor da empresa foi calculado en base a presupostos axeitados para o modelo, será igual á suma do valor contable co valor presente do valor esperado de lucro remanente tras esta. Este modelo mostra unha sensibilidade significativa a calidade dos datos que son presentados nas mostra financeiras. Para condicións rusas a adecuación de tales información está suxeito a dúbida significativa.

Beneficios para os accionistas

Por suposto, os accionistas ou os accionistas da empresa, que ten unha certa historia, así como pagos de dividendos aos feitos, pode sacar proveito do modelo de desconto para calcular o custo da súa propia empresa. A situación é que este empresas do sector accionistas raramente minoría, entón para eles a forma máis adecuada é usar o achegamento de renda para a avaliación de inmobles e modelo de negocio mediante desconto dos fluxos de caixa libre. Neste sistema a clave están dispoñibles con taxas de desconto vista ou o retorno esperado do investimento. O maior problema con este modelo é a precisión da previsión de fluxo de caixa libre, así como unha definición adecuada da taxa de desconto.

Se aplicamos o achegamento de renda, cuxa definición foi dada anteriormente, utilizando o método de fluxo de caixa descontado como o rendemento esperado da empresa, ter en conta os fluxos financeiros deseñados, que poden ser retiradas de circulación tras o reinvestimento necesario dos beneficios en diñeiro. Como un indicador de fluxo de caixa non dependen do sistema de contabilidade utilizado na empresa, ea súa política de depreciación. Neste caso, asegúrese de ter en conta os fluxos de un diñeiro - entradas e saídas. Avaliación de sentido financeiro para descontar diñeiro é tal que, como resultado destes procesos é a súa redución sobre o importe que sería dispoñibles para o investidor no momento da recepción do fluxo de caixa, a condición de que poñer o seu diñeiro non está na empresa agora, e no que -O outro activo de investimento de natureza pública, por exemplo, a seguridade liquidez ou depósito bancario.

técnicas adicionais

O enfoque de ingresos, a exemplo do que se describiu anteriormente, hai pouco utilizado cada vez menos, e agora converteuse no método máis común de avaliación. El é usado para a avaliación de diversos activos, e serve como base para a súa idea de que calquera activo que separa as principais características das opcións de accións será permitido para avaliar isto como unha opción. Polo momento, o rexeitamento do enfoque de ingresos é máis frecuentes realizado en favor do modelo de precificação de opcións (respectivamente, o Black-Scholes).

Tal sistema, que está a ser utilizada, permite a avaliación do valor total de capital propio da sociedade ou empresa no caso de que está a traballar con grandes perdas. Este modelo pretende explicar mellor por que o custo do capital propio da empresa non é cero, aínda que unha redución no custo da empresa baixo do tamaño nominal da débeda. Mesmo con esa vantaxe, pódese notar que o modelo de Black-Scholes para a avaliación de empresas rusas no momento ten máis teórica. O gran problema, debido a que este modelo non pode ser aplicada a empresas domésticos - é a ausencia de algunha evidencia para os parámetros do modelo que son indispensables.

resultados

visión da renda para avaliación de empresas e inmobles comezou a ser usado con moito menos frecuencia, e iso pasa por moitas razóns. En particular, refírese ás deficiencias debido a que hai dificultades na súa utilización no mercado consumidor. En primeiro lugar hai que notar como é difícil facer previsións do custo futuro dos servizos e produtos, e materias primas, así como o resto dos indicadores de entrada complexos. Neste caso, podemos falar sobre algunhas avaliacións de expertos subjetivas. Ademais, o problema é a información de baixa detección de crime para empresas rusas, e porque é fundamental para o cálculo correcto eo modelo Black-Scholes. Isto é debido en gran parte baixa cultura corporativa das empresas.

O gran número de accións, incluíndo os presentes e paquetes grandes, concentrada nas mans do pequeno círculo de persoas, ea proporción de accionistas minoritarios e pequenos propietarios, cuxa participación é moi baixa, o capital social é insignificante. Acontece que moitas empresas simplemente non están interesados en difundir toda a información. Por iso, é moito máis complicado calcular a visión de renda en relación á maioría das industrias e empresas en Rusia. Noutras condicións, funciona ben, mostrando as súas vantaxes e fiabilidade.