Revenda apartamento menos de 3 anos de posesión. Compravenda apartamentos. Pisos a venda

Como é sabido, a receita da venda de pisos por persoas físicas suxeitas a imposto sobre a renda persoal - un imposto sobre a renda das persoas. Cando compravenda no territorio da Federación Rusa, e en todos os casos deben ser pagados para o orzamento ruso, aínda que a transacción cidadáns doutros países comprometidos.

Se refire ao ámbito de operacións legais é tan diverso e saturado, que poden ser descritos de varios volumes única impresionante. Este mesmo artigo prosegue un obxectivo moito máis estreito: revelar algunhas características dos cidadáns a venda de pisos, a propiedade permanece na súa posesión menos de tres anos.

Dun punto de vista legal, o período de antelación adquisición de casa antes da venda do principio debido a diferente valoración da base tributaria. un tal precedente é peculiar á lexislación rusa. Nos, por exemplo, unha tal operación non é tributo en todo (non esta unha das razóns entrou en erupción en 2007, a crise inmobiliaria?), Europa Occidental, ao contrario, mostra unha visión máis dura. O Código Tributario é a súa reivindicación. 17.1 Art. 217 potencialmente exentos do imposto de renda a gran maioría dos rusos - Os propietarios de inmobles que están tan de tres anos ou máis.

Con todo, polo menos a mesma lonxitude do código fiscal propiedade (art. 208 p. 1, pp. 5) asegurou situación legal cando unha venda de pisos está suxeita a tributación. Menos de 3 anos de propiedade implica dúas alternativas para determinar o importe do imposto sobre a renda (Pit), ambos - o tipo do 13% na venda de pisos, que será considerado máis tarde. De feito, en Francia, o imposto recibido máis duras. Hai, na venda de vivendas no ano tras a súa compra de tales ingresos para o orzamento será de un terzo do seu valor.

A razón económica para a diferenciación

Por que o Estado demostra unha visión moi diferente na determinación da base de tributación, tendo o indicador de tales aparentemente non económica marco, como a posesión? Por que as autoridades fiscais tomado como un período de referencia de tres anos?

É moito máis rendible para o propietario do piso, se iso non fose suficiente, esperar por máis de tres anos, e, a continuación, vai vender para mercar un novo, deixando todo o diñeiro para si mesmo. De feito, o "clásico" porque o propietario fai. Pero noutro pensa especulador inmobiliario. Para el, a compravenda de vivendas - empresa. A través do código fiscal do Estado ruso non só restrinxe a rendibilidade de tales especulacións, pero tamén manter un rexistro, á vez atraer orzamento fondos.

opcións fiscais

"Curto prazo" propietario ten dereito a elixir, o máis vantaxoso para el ser tributo sobre o imposto sobre a renda (Pit) venda do piso. Menos de 3 anos de propiedade - o prazo legal define dous xeitos de definir a base do imposto nesta situación. Como xa se mencionou, a taxa de impostos en ambos os casos é de 13%.

A primeira opción sería suxeito ao imposto sobre a renda neta do propietario como a diferenza entre o prezo de compra eo prezo de venda. Por exemplo, o propietario comprou o apartamento por US $ 1,4 millóns. Esfregue., Se vende por US $ 1,9 millóns. Rub. O beneficio neto do propietario de 0,5 millóns. Esfregar sempre que esta venda do piso. Menos de 3 anos de propiedade - unha circunstancia que reduce o beneficio no importe do imposto (1900-1400) * 13% = 65 mil rublos ..

Na segunda concreción, se o apartamento ten en propiedade de balde, a base fiscal é o seu prezo de venda diminuíu 1 millón. Rublos (Art. 220 par. 1, pp. 1 do Código Tributario). Russian Federal Carta Imposto sobre Servizos № ED-4-3 / 13578 desde 2013/07/25, os codifica o procedemento de determinación do importe dunha dedución da base de cálculo do beneficio neto.

Supoña que os ingresos procedentes da venda de pisos ascendeu a 1,7 millóns. Rublos. O propietario, que a vendeu, debe pagar o valor do orzamento (1700 - 1000) * 13% = 91 mil rublos ..

Outra dedución opción da base tributaria

En situacións en que o propietario ten investido nas súas instalacións de reparación de máis de 1 millón. Esfregue., A compravenda do apartamento para el pode ser acompañado por outros medios de reducir a base tributaria. Segundo o Art. 220 do Código Tributario, ten o dereito de reducir o importe dos ingresos recibidos nos gastos realmente efectuados e documentadas.

O que provoca unha "optimización fiscal" ilegal

Desafortunadamente, acontece que os propietarios de vivendas en conluio cos correctores de inmobles e compradores deliberadamente subestimar o seu prezo de mercado, moitas veces ilegal "optimizar" as deducións fiscais. O que isto supón para os Dodgers? autoridades fiscais, determinar se subvalorização ten dereito a un tribunal para romper o negocio - para volver ao propietario do piso. Ademais, notario axeitada ten dereito a negarse a rexistrar un contrato de venda.

Residente - Non-resident

As alíquotas anteriores son válidos para os residentes, é dicir, para persoas que viven no territorio de Rusia por 183 días ao ano. A maioría absoluta entre eles constitúen os cidadáns de Rusia.

Por outra banda, manter e alienar bens como apartamentos e son non-residentes - estranxeiros e cidadáns rusos que viven principalmente no exterior. Para eles, a venda de pisos é tributo a unha taxa máis elevada, máis de dúas veces máis grande: 30%. E para os non residentes do período de tres anos o código tributario non é sequera mencionado. Dicir máis, non importa cantas veces eles non pertencen a unha casa: tres anos ou quince ou vinte anos, a alíquota permanece inalterada. Digamos, o apartamento foi adquirido por 5,0 millóns. Rub., A continuación, vendeuse a para un non-residente para 6,5 millóns. Rub. Neste caso, o importe do imposto sobre a renda (Pit), que debe ser pagado ao orzamento dun non residente, será (6.500-5.000) * 30% = 450 mil rublos ..

O tempo de adquisición da propiedade

Como podemos ver, por un período de posesión é determinada pola magnitude do imposto debido, cando hai un apartamento a venda. Menos de 3 anos de propiedade non son definidos como tres anos civís, así como os 36 meses comezando cunha data definitiva. Que circunstancias determinado polo tempo de adquisición de dereitos de propiedade? No caso de que se adquiriu a través de privatización, a sinatura dun termo de doazón, venda, troco, aluguer como compensación para a casa demolida, o momento da aparición de referencia deste dereito é a data do certificado de propiedade de rexistro.

O punto de partida para a adquisición dos dereitos do beneficiario da herdanza é a morte do testador. Propietario vivenda cooperativa pode chamar-se un mestre niso só o día do pagamento final da unidade.

Así, a venda do piso como unha transacción é sempre proporcional ao tempo de aparición de propiedade.

Aclaración: non é só sobre o piso

Polos pisos, sobre a aplicación do imposto sobre a renda das persoas, cando se venden equiparado como casas de campo, casas de xardín, vivendas, terreos para construción, salas nos pisos, o último - única todo (prazo legal), é dicir, ter un número, por exemplo: №1 apartamento cuarto №7. Enténdese que a compravenda de vivendas - norma legal. Toda a taxa de impostos inmobiliario anterior aplicarase, xa mencionado por nós.

Pero se o cuarto non está rexistrado, cada un baixo o seu propio número, é ben posible que, segundo se describe a continuación. Por exemplo, no apartamento 4 dormitorios, cada un deles ten un individuo. A continuación, eles venderon os seus cuartos, cada un con aproximadamente 1,0 millóns. Rublos. A autoridade fiscal indica que, en tal situación, o valor de todos os pisos son sumados para determinar o prezo total de vendas. Neste caso, a venda de pisos estarán suxeitos a impostos de renda persoal como segue: (4 * 1000-1000) * 13% = 390 mil rublos .. Cada vendedor pode pagar imposto sobre a renda como ¼ do valor total do acumulado 390: 4 = 97,5 mil rublos ..

Atopar un apartamento para mercar - un problema?

Buscar 'dereito' para mercar un apartamento - problemático. A primeira vista, o mercado inmobiliario está cheo de propostas ofrecen variedade. Con todo, se realmente comezar a chamar a xente, que deu clasificados, a continuación, moi pronto vai atopar: non teñen présa para chamar ao número da casa, onde o piso está situado. Isto significa que ten unha conversa cos intermediarios do mercado da vivenda, é dicir, cos correctores de inmobles. Os compradores se interesaron por está a ver apartamentos dos propietarios. Pero é xustificado?

Por unha banda, está claro, tamén, que o mercado inmobiliario está estructurado, e non son profesionais. Isto pode protexer as persoas que cometen a transacción, a partir de esquemas ilegais que poidan levar a súa posterior retirada. Claro que, para esa seguridade terá que pagar o mediador - a axencia inmobiliaria. Aquí están algúns exemplos de prezos para a "paz de espírito": Examina a legalidade da transacción - a partir de 10 mil Esfregue; .. rexistro de dereitos de propiedade á vivenda - .. 15 mil rublos, "a chave en man negocio" - de 20 mil rublos .. De feito, hai algún sentido que a xente diaria non está asociado co lado legal da transacción refírese aos correctores de inmobles.

investigación independente apartamento

Con todo, unha categoría específica de alfabetización xurídica dos cidadáns aínda atraídos pola oportunidade de aforrar cartos, facer a empresa sen servizos de corretores de inmobles. Apartamentos en venta polos propietarios dos máis raros no mercado, debe ser buscado. O xeito máis doado de chamar a atención sobre a compra de vivendas no mercado primario, é dicir, a partir do constructor. Ao mesmo tempo, a fin de evitar malentendidos, debemos primeiro saber en que clase de propiedade inmoble en construción ou casa construída: VIP-, klassik- ou clase económica. Isto pode ser determinado polo método de entrega (chave en man ou baixo samootdelku), a área de pisos que albergan stock, segundo o predominio de vivendas multi-sala na mesma. Descubra o que os desenvolvedores están construíndo vivendas na súa cidade. Informe-se sobre a súa reputación e "histórico".

Apartamentos en venta polos propietarios do mercado inmobiliario secundario, como xa se mencionou, é máis raro. Pero os entusiastas pensan que non perder o corazón: antes de atopar centos de veces entrar e actualizar sitio de información Avito, na maioría das veces nunha procura leva uns días, mercar os xornais con anuncios "baixo a liña" chamar números de spam e atopar ...

Con todo, nin o feito de que "o localizador de éxito" home compradores con xuros non pagar a máis o seu propietario sobre o prezo do diñeiro que tería levado o corretor de inmobles mercado. Non é ningún segredo que os propietarios de vivendas adoitan superestimar o seu prezo. Con todo, para a "clientes reais" venda secundaria de vivendas - tamén diploma turco.

Se decidimos mercar un apartamento na cidade "estranxeiro", o pobo cautelosos nestas circunstancias prefiren actuar só a través dun intermediario, pero non por si mesmo. Mentres minimiza a probabilidade de posibles "sorpresas".

acción legal na compra de un apartamento

Trasladou a énfase para revisar as particularidades do Código Tributario, tendo en conta a residencia, taxa de impostos concessional, neto de impostos sobre a venda do piso, nun formalidades puramente legais da empresa.

Imos comezar coa compra de un apartamento, xa que é o primeiro beneficiario etapa. Pola súa banda inclúe tres bloque de acción.

Inicialmente, o comprador comproba os documentos e vendedor deberá asinar o contrato preliminar.

Logo (a transacción ocorre no mercado secundario) asinou un contrato de alleamento. No caso de que o proceso de compra de un apartamento nun edificio novo (mercado primario) sinatura suxeita a informe de aceptación (quizais en vez - un acordo preliminar, que regula o depósito de investimento, construción compartida, construción en base share).

O último paso - a inscrición estatal da transacción. é esencial para o comprador coidadosamente realizar todas estas etapas. Con atención especial merecen os casos cando fixo venda urxente de vivendas.

sinais de fraude

Defraudadores xeralmente tentan facer o proceso de venda do van, intentando ocultar detalles importantes. Se estes eventos comezan a ocorrer, e vendedores está intentando apresura-lo, non dubide en deixar bruscamente a cooperación e dicirlle: "Goodbye" - el ha protexe-lo do custo.

Como vostede sabe, o diñeiro gusta de silencio. Lea atentamente o contrato de venda orixinal, un notario rexistrado. Mesmo se xa deducido súa compra mostra proxecto de tratado e venda do piso. Ser vixiante - particularmente en relación ao texto final impreso polo notario.

acordo preliminar

Na primeira fase, o comprador especifica o prezo en primeiro lugar, e logo, examina a integridade do paquete de vendas de documentos. O comprador debe comentario enviado tehharakteristiku (forma №7), o rexistro dos inquilinos no apartamento, un documento que concede o dereito de propiedade a el (o contrato de venda, de privatización, doazóns).

En detalle, o paquete de documentos para a compra ser rematada cos seguintes documentos:

- declaración sobre a inscrición estatal de vivendas;

- o contrato de venda (por iso son determinados por cronometrar a venda dun piso);

- documenta BTI - explicación e un plan faseado do piso;

- Copia do documento de pasaporte do solicitante;

- Recibo de pago.

Imos comezar a partir do mercado secundario. Hai que prestar especial atención á posibilidade no futuro de varias situacións problemáticas. Este refírese ao seguinte aclaración das circunstancias:

- a vender a propiedade baixo arresto;

- San todos os herdeiros do pre-toma vai - se vende consentimento;

- Non violou os dereitos das persoas que viven no apartamento.

No mercado primario de promotor inmobiliario fixo a venda do piso. Que documentos son necesarios neste caso? Preste atención ao programa de construción, cando o apartamento prazo previsto en funcionamento. Ao mesmo tempo, non debe haber ningunha diferenza significativa co grao de prontidão do obxecto para a entrega. Informe-se sobre a reputación da empresa da organización-constructor, está aí "na súa conciencia" prolongada. Outros documentos controlados que demostran:

- inscrición estatal do contrato de arrendamento dun terreo para a construción (posiblemente posesión dela);

- o creador o dereito de construír;

- un acordo sobre a captación de recursos, o contrato de investimento;

- O plan dos pisos.

Para unha mellor comprensión co vendedor, é desexable para el un fiable Información de contacto (ou sexa, en liña), así como por vía oral negociar con el datas provisionais de pisos venda, dado o sen présa, o desempeño de todas as súas etapas de calidade.

contrato de alleamento ou un acto de recepción e transmisión como a segunda etapa da compra de un apartamento

Só despois de unha proba cualitativo preliminar pode ser tomada na segunda fase da compra: a sinatura do contrato de compra. Non importa se o presente notario no momento da firma do tratado, con todo, require necesariamente un acto de aceptación e transferencia ou alleamento do contrato, asinado na primeira fase.

Chamamos a atención ao detalle técnico: o contrato de alleamento especifica o prezo de venda de un apartamento, é - un compoñente para o cálculo da base fiscal - o imposto sobre a renda persoal sobre a venda do piso.

A data de transferencia real do apartamento - de natureza contractual, pode (por acordo entre o vendedor eo comprador) a ser seleccionado, alternativamente:

- como o momento da sinatura do contrato de venda;

- correlacionada coa inscrición estatal;

- a adquisición de certificado de título para o apartamento.

conclusión

análise do mercado inmobiliario ruso revela algunhas tendencias positivas. Isto é notado e recoñecido a súa intelixencia, en particular Universidade Profesor. Plekhanov Gennady Moiseevich Sternik. En primeiro lugar, os resultados tanxibles da política estatal de control de prezos.

A longo prazo, hai unha estabilización gradual dos prezos con orientación ao seu nivel pre-crise, en realidade custa-xustificada. En suma, hai unha tendencia ao estancamento (é dicir, a flutuación de prezos en torno á media de +/- 2,5%). Na avaliación de pisos afecta unha taxa de cambio estable: xa está familiarizado, que os seus prezos eran "rublo". En gran parte activa da hipoteca mercado inmobiliario. Por exemplo, en 2012 a poboación de préstamos hipotecarios por valor de máis de 1,0 billóns de dólares. busílis.

Con todo, máis aló deste é certamente un impulso positivo para a seguridade do mercado inmobiliario, débese notar os riscos asociados coa compra de un apartamento, sen intermediarios. Moitas veces, non-profesionais non coñecen as pasaxes de certos compravenda do apartamento. No vocabulario de expertos tales transaccións son referidos como "vulnerable". Tendo en conta a importancia crítica do cumprimento dos aspectos legais da compravenda é altamente recomendable poñerse en contacto con un especialista en inmobles. Se está a ver un apartamento, a menos de 3 anos de permanecer na propiedade, calquera outra compravenda de vivenda, a asistencia de expertos de pagamento estará traballando en varias ordes de magnitude menor que o risco de perda directa.