Asignación de dereitos a un departamento. Asignación de propiedade dun departamento

Asignación dun apartamento está permitido para calquera tipo de transacción: baixo un contrato de investimento ou co-investimento, así como un contrato de venda anteriormente celebrado e outros. Asignación de dereitos a un apartamento é posible mesmo con préstamos hipotecarios. Os compradores deste tipo de transacción poden ser calquera persoa ou organización.

Este tipo de acordo ocorre con máis frecuencia na fase de construción dunha nova casa. Así, a asignación de dereitos a un departamento é unha transacción, polo que a parte orixinal (o vendedor) asigna á outra parte (o comprador) todos os dereitos e obrigas posibles que o vendedor ten contra o terceiro. O terceiro adoita ser o desarrollador. A transacción só é admisible se non hai ningunha cláusula no contrato que a cesión do dereito a reclamar un piso está prohibida.

Esta transacción na linguaxe xurídica chámase unha cesión. A persoa que é o vendedor recibe o nome de cedente e o comprador é o cesionario.

Quen está interesado nisto?

Na maioría das veces na conclusión destes contratos, os compradores comúns están interesados, xa que ás veces a venda de pisos na casa de interese xa está rematada. E simplemente non hai outra forma de adquirir nun lugar determinado.

Por que os vendedores están listos para asignar os seus dereitos? Como regra, os motivos son diferentes, só tocamos algúns.

Por que o apartamento véndese por cesión de dereitos?

É moi importante coñecer a verdadeira razón pola que o vendedor ocupe ese trato. A resposta a esta pregunta depende directamente do risco de que tal acordo será. Por exemplo, a venda dun piso pode ocorrer porque o vendedor non pode (ou non quere) pagar o custo dos seus metros cadrados ao desarrollador. Neste caso, é necesario coñecer o importe da débeda actual directamente do creador, así como os termos do seu reembolso.

Pero moitos vendedores destes obxectos residenciais inconclusos tenden a concluír un acordo de cesión en relación con certas circunstancias de vida. En particular, o vendedor pode obter unha herdanza e xa non necesita unha casa ou recibiu unha oferta financeira máis rendible.

Vistas básicas

Polo momento, os tipos máis frecuentes de cesión de dereitos son:

• Cesión en base a un acordo sobre participación patrimonial;
• Cesión de dereitos, en base a un contrato preliminar de venda.

Algunhas sutilezas legais

Unha transacción para a transferencia de dereitos, baseada nun acordo sobre participación patrimonial, só pode celebrarse ata que se asinen os documentos de transferencia para o obxecto da transacción. Ao mesmo tempo, un apartamento pode ser asignado un número ilimitado de veces.

Matices importantes: o contrato principal eo contrato de asignación deben estar rexistrados.

Ao concluír un contrato para a segunda opción, o comprador recibe un dereito legal para facer demandas para concluír con el a transacción principal para a venda dun obxecto residencial no futuro. E tamén para esixir o cumprimento dos prazos e prazos, pero non ten dereito a esixir a transferencia de propiedade do propio piso.

Isto é debido ás sutilezas legais do contrato preliminar. Segundo el, o vendedor eo comprador non realizan unha transacción de compra, pero só asumen a responsabilidade de logralo no futuro. No caso de que a venda previo concluída sexa cancelada, o comprador non terá dereito a recibir o piso aínda que se pague o importe total do custo. A devolución do diñeiro gasto só será posible no proceso xudicial.

Asignación de dereitos é posible a partir da data en que se produciu a sinatura do contrato preliminar de compravenda, e antes da data de sinatura do contrato principal polas partes.

Cesión de dereitos en hipotecas

Asignación de dereitos a un apartamento para préstamos hipotecarios tamén é un tipo bastante común de tal transacción. De acordo coa lexislación vixente, o propietario (hipotecario) da vivenda ten pleno dereito, se o contrato de hipoteca non está prohibido, transfiren os seus dereitos ao apartamento a outra persoa.

Pero, decidindo concluír tal transacción, hai que recordar que a asignación de dereitos non se pode facer sen acordo co banco que actúa como valor. Ao mesmo tempo, o termo do acordo de asignación é presentado polo propio banco e pode ser modificado. Moitas veces, o acredor non mantén as condicións de crédito para o novo propietario do piso.

Adquisición dun piso baixo un contrato de cesión

A compra dun apartamento na asignación de dereitos só é posible durante a construción do obxecto. O período de posible conclusión da operación está regulado polo artigo 11 da Lei Federal 214 e establece que a asignación de dereitos de demanda está permitida a partir do momento da inscrición do contrato sobre participación de capital ata o momento en que as partes asinaron o acto de transferencia para a obra.

Lembre que se o certificado de aceptación do piso está asinado, non se pode concluír o contrato de asignación do dereito a un departamento. O cambio de titularidade neste caso só se pode realizar mediante a celebración dunha transacción na compra e venda dunha instalación residencial ou por outros medios previstos pola lexislación vixente.

Pero ata que se asina o acto, o accionista ten todo o dereito de celebrar unha cesión. Un punto moi importante: o vendedor pode celebrar acordos sobre a asignación de dereitos simultaneamente con varios potenciais compradores. Isto é posible se o apartamento ten máis de dúas habitacións. Tales accións do vendedor por esta lei non están prohibidas.

Os puntos principais do contrato

Todas as disposicións principais están reguladas polo Código Civil da Federación Rusa.

1. O contrato non pode celebrarse oralmente e sempre se realiza por escrito. O vendedor ten dereito a concluír tal transacción só se non contradiga o contrato principal celebrado anteriormente co desarrollador. Moitas veces, os propios desenvolvedores inclúen unha cláusula no contrato principal, que indica claramente que ao concluír unha cesión é necesario obter o seu consentimento para transferir dereitos a outros cesionarios. Se non existe devandito elemento, o comprador debe asegurarse de que o vendedor notifique (por escrito) ao constructor da empresa que concluíse unha transacción de cesión de dereitos ao obxecto en construción. Se non, despois da conclusión da construción, a vivenda pode ser transferida ao propietario anterior.

2. Debido ao feito de que o contrato de participación patrimonial pasa a ser o rexistro obrigatorio, o contrato de asignación debe ser sometido ao mesmo procedemento. No caso de que un acordo sobre participación de capital non superase a inscrición estatal, entón no futuro o promotor ten todos os motivos para rexeitar o cesionario nas súas reclamacións.

3. Unha vez superado o contrato o procedemento de rexistro estatal, o comprador acepta todos os dereitos e obrigas que figuran no contrato principal. E ten todos os riscos posibles.

4. Ao concluír unha transacción de asignación na fase de liquidacións entre as partes, o uso das celas bancarias é practicado e o vendedor poderá retirar fondos só despois de que se reeditaran todos os documentos necesarios.

5. Ademais das sinaturas de ambas partes, os documentos están asinados polo desarrollador. Os papeis están sempre certificados cun selo azul, o que indica que a transacción realízase co consentimento do desarrollador.

Paquete de documentos para a transacción

Despois de asinar o acordo de cesión de dereitos, o comprador debe ter o seguinte paquete de documentos:

- o contrato principal ou a súa copia notaria, en que se realizou a asignación;

- documentos que confirmen os asentamentos entre as partes orixinais do contrato;

- un acto de transferencia dos documentos anteriores;

- consentimento dunha concesión da outra parte;

- contrato orixinal.

Cesión dos dereitos do piso: imposto a pagar

De acordo co Código Tributario (artigo 220, parágrafo 1), a cesión está gravada, que debe ser pagada polo investidor inicial. O importe suxeito a tributación calcúlase sobre a base do importe total da transacción e non se pode calcular como a diferenza entre o importe do investimento eo tamaño da asignación.

Moitas veces hai unha situación onde as obrigacións financeiras ao estado do comprador orixinal cambian aos ombros da persoa á que se realizou a asignación de propiedade do departamento. Normalmente, as partes acordan dividir igualmente estes custos financeiros.

O dereito de transacción de asignación ten moitas sutilezas. Polo tanto, antes de asinar documentos, recoméndase encarecidamente consultar un avogado especializado en transaccións inmobiliarias.